Realizace stavby

Výběr způsobu výstavby rodinného domu

V období, kdy pořizujete projektovou dokumentaci pro výstavbu rodinného domu, se budete zabývat otázkou, jaký způsob výstavby rodinného domu zvolíte. Rozhodujete se o tom, zda si necháte postavit rodinný dům tzv. "na klíč" nebo zvolíte realizaci stavby svépomocí, popř. nějakým kombinovaným způsobem. Způsob výstavby rodinného domu je dán možnostmi stavebníka, zejména finančními a časovými. Důležité je rovněž posouzení praktických dovedností a technických zkušeností stavebníka s výstavbou rodinného domu (popřípadě výpomoc jiné kvalifikované osoby). V dnešní době je nejvíce využívaná forma výstavby rodinného domu nebo alespoň hrubé stavby tzv. „na klíč”.

 

Dobrá rada
  • realizaci stavby raději svěřte odborné firmě se zkušenostmi s výstavbou rodinných domů
  • věnujte náležitou pozornost sepsání smlouvy o dílo, zejména přesně specifikujte předmět díla, cenu a termín plnění, záruky a garance za kvalitu provedení prací
  • neopomeňte - při stavbě svépomocí přizvat projektanta nebo jiného odborníka ke konzultování postupu výstavby, a zejména k přebírání částí stavby, které dodávají specializované firmy

a) Realizace stavby odbornou firmou na klíč

Nejste-li schopni z důvodů časových či odborných si řadu stavebních prací vykonat při vlastní realizaci stavby rodinného domku sami nebo za pomoci příbuzných či známých, volíte způsob výstavby odbornou stavební firmou.

V současné době je nepřeberné množství stavebních firem, které realizují stavby rodinných domků. Počínaje velkými stavebními firmami a konče jednotlivými řemeslníky, kteří podnikají na základě živnostenského listu. Stavba rodinného domu je však značně komplikovaná i když svým rozsahem v porovnání s ostatními druhy staveb, poměrně malá. Výstavba tzv. „na klíč“ má nespornou výhodu v tom, že dodavatelská firma ručí za komplexnost dodávek, jejich vzájemnou provázanost a funkčnost, zároveň poskytuje stavebníkovi i potřebné záruky za provedení díla (obvykle 36 - 48 měsíců, někdy i déle). Nejvhodnější je vybrat stavební firmu na základě výběrového řízení z více firem. Pozor na nejnižší cenové nabídky. Stává se často, že při nedostatku zakázek se stavební firmy podbízí nízkými cenami, které pak nedodrží nebo dílo nedokončí, což přináší značné problémy stavebníkům. Proto při výběrovém řízení je vhodné vyžádat rovněž reference o stavební firmě, osobně navštívit stavby rodinných domů těmito firmami již realizované a zjistit si velikost a majetek firem, které byly osloveny. Dodavatel projektové dokumentace, popřípadě jiný odborník, zpracuje tzv. výkaz výměr dle projektové dokumentace a dodavatelské firmy tento výkaz výměr položkově ocení. Porovnáním jednotlivých položek získáme dostatečný přehled o cenových nabídkách jednotlivých firem. Na trhu existují firmy, které se zabývají inženýrskou a technickou pomocí stavebníkům.

Pozornost věnujte sepsání řádné smlouvy o dílo,kde je především nutné přesně specifikovat předmět díla, tj. položky, které dílo obsahuje a které nikoliv. Dále je vhodné vázat splátkový kalendář na postup výstavby rodinného domu, aby jak zhotovitel tak objednatel byli vázáni na skutečný postup výstavby. Důležité je specifikovat přesně způsob předání a převzetí díla, odstranění případných vad a nedodělků, uvést reklamační lhůtu a způsob provádění reklamace.

Pro celkový výsledek díla (tj. zrealizovaný dům) je nejlepší, když mezi zhotovitelem a objednatelem vznikne vztah důvěry; jednotlivé problémy, kterých je vždy dost, se řeší otevřeně a konstruktivně na kontrolních dnech na stavbě a průběh výstavby je pečlivě zachycován ve stavebním deníku, který vede zhotovitel. Pokud stavebník nemá příslušné odborné znalosti a chce mít jistotu, že je stavba prováděna kvalitně a podle projektové dokumentace, má možnost se nechat vůči zhotoviteli zastupovat odborným pracovníkem- tzv. technickým dozorem.

Obecně platí, že pokud stavebník zhotovitele stavby tlačí přespříliš do úspor a snižování ceny stavby, doplatí na to kvalita prováděných stavebních prací. Naopak pokud stavebník sám nebo jeho technický dozor dostatečně nekontroluje průběh výstavby, doplatí na to finančně. Nalézt zlatou stření cestu není jednoduché. Doporučujeme proto sjednat na stavbu, případně její část (např. hrubou stavbu), pevnou cenu za celé dílo a dostatečný termín plnění a garance za kvalitu provedení. Odpadne tak náročná kontrola výkazů výměr a dohadování o případných vícepracích nad rámec smluvní ceny.

b) Realizace stavby svépomocí

Stavba rodinného domu se často realizuje svépomocnou výstavbou. V praxi to znamená, že stavebník nebo někdo z jeho blízkých má dostatečné znalosti a dovednosti v oblasti výstavby a řídí si postup výstavby sám. V takovém případě vyžaduje stavební úřad, aby stavebník měl sjednán odpovědnou osobu za provádění staveb (autorizovaného architekta, inženýra nebo stavebního technika). Ten kontroluje provádění stavby, její kvalitu i dodržování projektové dokumentace. Výhodou tohoto způsobu je možnost kdykoli stavbu přerušit a reagovat tak pružně na možnosti jejího financování.

Často se stavebníci pro tento způsob výstavby rozhodují z důvodů předpokládané úspory finančních nákladů. Neuvědomují si však, že zřejmou nevýhodou je ta skutečnost, že stavebník není plátcem DPH. Nakupuje tedy stavební materiál za ceny se základní sazbou DPH (22%). Oproti tomu dodavatelská firma, která je plátcem DPH, kalkuluje cenu stavby s materiálem nezatíženým DPH a dodanou stavbu nebo její část zatíží pouze sníženou sazbou DPH, která činí pouze 5%. Ve prospěch realizace stavby svépomocí zdánlivě mluví i cena, kterou si stavební firma účtuje za práci, a kterou stavebník zdánlivě ušetří, vloží-li do stavby vlastní práci. Musí si ale být vědom toho, že v případě, kdy není profesionální řemeslník a neovládá-li stavební profese, tuto práci provede s daleko vyšší časovou náročností. Je nutné zvážit, zda za tuto dobu si stavebník nevydělá ve své profesi více peněz, než které ušetří svojí vloženou prací do realizace stavby domu. Zároveň vzrůstá riziko neodborného provedení stavby, zejména při použití nejnovějších technologií výstavby a nových materiálů. Stavebník, při tomto způsobu výstavby, se neobejde bez dílčích dodávek, např. ústřední topení, plyn, elektroinstalace apod. od odborných firem, které mají příslušné oprávnění. Přejímá tak na sebe i odpovědnost za koordinaci těchto prací a převzetí těchto částí stavby. Zvyšuje se riziko neprovázanosti jednotlivých profesí, a tím vznik možných závad a kolizí. Tyto jsou důvodem k dalšímu nárůstu nákladů na svépomocnou výstavbu.Při svépomocné stavbě rodinného domu není možno sjednat záruční lhůtu na stavbu jako na celek.